21 世纪经济报道记者王怜花 上海报道
面对迫近的偿债高峰，中国建筑第八工程局（下称"中建八局"）近期在公开市场展开密集融资。
据公开信息统计，6 月以来，中建八局已通过发行中期票据（MTN）、资产支持证券（ABS）、超短期融资券（SCP）等工具累计融资近 70 亿元。
具体来看，本月初，中建八局发行两期超短融" 25 中建八局 SCP007 ( 科创债 ) "与" 25 中建八局 SCP008 ( 科创债 ) "，合计规模 40 亿元；另发行一笔 ABS，规模约 8.5 亿元。
6 月 17 日，中建八局披露 25 中建八局 MTN009B ( 科创债 ) 的发行情况，该债券原计划分两个品种各发行 5 亿元，但最终公司取消了品种一的发行，将全部 10 亿元额度集中于品种二发行，期限 20 年，票面利率 2.68%。此利率水平为该公司本月已发债券中的高点，后续融资成本走势或引发市场关注。
6 月 17 日，中建八局再发行一笔期限 58 天的超短融" 25 中建八局 SCP009 "，规模 10 亿元，利率 1.51%。
到期债务压力凸显
密集融资，尤其是短期融资工具的使用，背后是中建八局当前严峻的债务到期压力。
第三方债券平台数据不完全显示，目前中建八局存量债券规模 287.05 亿元。从到期结构来看（默认行权），大比例集中在 2025 年，一共约 150 亿元，超过总量的 50%。
2025 年偿债节点的具体分布为：二季度约 60 亿元、三季度约 65 亿元、四季度约 20 亿元。这意味着公司每个季度都面临大额刚性兑付压力。
6 月 20 日，中建八局面临一笔 40 亿元的科创债本息兑付，相关兑付方案已公告。但即将于 6 月 27 日兑付的一笔 20 亿元科创债，截至发稿，其相关兑付公告仍未发布。
事实上，中建八局的财务杠杆持续处于高位。根据中建八局债券募集说明书，2022 年 -2024 年，中建八局的资产负债率分别为 73.35%、73.93% 和 76.42%，今年第一季度，该指标为 77.25%。其中以流动负债为主，占总负债比重在 84% 以上。
负债的增长主要源于应付账款及长期借款的增加。财报数据显示，中建八局应付账款规模从 2022 年的 807 亿元，增长到 2025 年一季度的 1714 亿元，翻了 1 倍。
据披露，这部分应付账款主要为企业在年末及年初支付总包项目的材料、工程款项。还款资金来源为房建业务的工程款回笼以及长期股权投资的投资收益。
在中建旗下的建筑工程局中，中建八局的资产规模与盈利能力位居前列。中国建筑 2024 年报显示，中建八局总资产 4017.3 亿元，净资产 947.35 亿元，净利润 128.76 亿元。
然而，近几年中建八局的增长势头已显疲态。2024 年，中建八局营收 4814.37 亿元，增速从过去两年的 20%，变为 -3.95%；归母净利润 120.4 亿元，同比由正转负，下滑约 2.9%。
地产业务大本营失守
中建八局大举融资背后，离不开它对地产开发的野心。
中建东孚是中建八局旗下的地产开发平台之一，此前曾快速发展，但由于各种原因，去年业绩出现缩水。2024 年，中建东孚整体销售额为 160.5 亿元，同比下降 26.8%。净利润方面，去年中建东孚的净利润仅 12.88 亿元，同比降幅超过 90%。
上海本是中建东孚的大本营，但在上海市场，不管是销售额还是拿地上，它正被兄弟公司赶超。
克而瑞研究中心数据显示，过去两年里，中建东孚在上海的销售额徘徊在 55 亿元左右，落后于"二哥"中建玖合（2023 年 158.73 亿元、2024 年 61.85 亿元）、"三哥"中建壹品（2024 年 62.92 亿元）。
另一方面，今年中建东孚在上海仅有 1 宗地入账，耗资 26.6 亿元，之后直至 2025 年 6 月 18 日未再拿地。亿翰智库数据显示，2024 年，中建东孚在上海拿地权益金额仅 29.8 亿元，低于中建玖合、中建壹品、中建智地等中建系兄弟公司。
同策研究院联席院长宋红卫分析认为，中建东孚在大本营投资降速，主要由于上海核心区域竞争激烈，地价高、拿地难度上升。现在上海核心区域的土地规模收缩，且在结构上明显转向城市更新，其认为，房地产开发企业在上海市区拿地难度明显提升，包括很多头部房企。
宋红卫进一步指出，中建东孚在奉贤、崇明等上海外围的项目销售去化情况不太好，现金流回流较慢，影响了投资节奏。
中建东孚在今年启动了人事变动。中建东孚官微显示，5 月 15 日，中建八局党委第二巡察组与东孚公司党委巡察机构启动了结对共建。卢丙磊首次以中建东孚董事长身份出席。卢丙磊今年 43 岁，接替的是 56 岁的左臣华。左臣华 2022 年刚成为中建东孚董事长，从年龄来看尚未退休。有分析人士指出，这场提前上演的权力交接，可能与中建八局试图挽救中建东孚销售业绩下行有关。
值得一提的是，除了中建东孚，中建八局旗下中建山东城发也在今年接连出售济南、青岛的商业项目，通过资产变现缓解资金压力。
存货风险累积
早期所拿项目滞销，被认为是影响中建东孚如今投融资表现的主要原因。
2023 年和 2024 年，中建东孚在上海拿了 3 宗地块，如今已经全部入市，但去化遇到阻碍。亿翰智库数据显示，奉贤中建御璟园、虹口的虹映悦庭去化约为 60%，宝山中建宸悦雅园去化率大约 20.6%。
网上房地产数据显示，截至 2025 年 6 月 17 日，奉贤中建御景园一共 601 套房源，已售 356 套，还有 246 套库存。中建东孚 2022 年拿下的崇明城中村改造项目 - 中建春合镜明（油车湾雅苑）去化也不理想，165 套房源中，至今还有 127 套待售。据测算，仅这两个项目的库存货值就有 20 亿元。
亿翰智库指出，中建东孚项目去化困难，主要是有两方面原因：一是产品缺少竞争力。位于虹口的虹映悦庭于 2024 年 11 月开盘，均价约 8.6 万元 / 平方米。但项目室内层高仅 2.95 米，不符合"层高不低于 3 米"的"好房子"标准。项目装修标准虽然号称不低于 3000 元 / 平方米，但交付中，客厅的墙面没有墙布或墙纸、没有新风系统、没有洗碗机等。
而同板块中，距离不远、均价同样约 8.6 万元 / 平方米的绿城沁香园项目，凭借"满配"的交付标准，在产品力上展现出了明显的差距，最终实现首开去化超 8 成，二开售罄，三开去化 9 成。
二是部分项目遭遇维权，在一定程度上影响了后续销售。21 世纪经济报道获悉，已经交付的中建壹府澜庭、中建熙江岳项目，被爆因为品质等问题遭到业主维权，并影响了品牌口碑。
2022 年 -2024 年，中建八局存货账面价值分别约为 583.98 亿元、699.2 亿元、773.92 亿元，在总资产中的占比分别为 20.42%、21.39%、19.26%。今年一季度，该指标为 761 亿元，占比 17.42%。分析人士指出，较高的存货已给中建八局埋下较大的存货减值风险。
但对房地产业务仍有规模追求的中建八局，仍在继续补仓。6 月 19 日，在刚刚结束的上海五批次土拍中，中建八局以 81.95 亿元拿下宝山南大板块综合体地块。